Rescisión del contrato de arrendamiento: causas
Rescisión del arrendamiento: procede por falta de pago, uso distinto o subarriendo (Art. 2489 CCF) y, para el inquilino, por vicios o falta de arreglos.
Respuesta rápida: El arrendador puede pedir la rescisión del contrato de arrendamiento por tres causas que fija el Art. 2489 del Código Civil Federal: falta de pago de la renta, uso del inmueble distinto al convenido y subarriendo sin consentimiento. El inquilino también puede rescindir cuando el arrendador no hace las reparaciones necesarias (Art. 2419), cuando hay vicios que impiden el uso (Art. 2421) o cuando un caso fortuito le impide usar el inmueble más de dos meses (Art. 2431). Si la otra parte no acepta, la rescisión la declara un juez; nunca se ejecuta por mano propia. El arrendamiento se rige por el código civil del estado donde está el inmueble, así que confirma el tuyo.
Causas de rescisión en una tabla
| Quién la pide | Causa | Base legal | Qué conviene tener |
|---|---|---|---|
| Arrendador | Falta de pago de la renta | Art. 2489 fr. I CCF | Contrato, estado de cuenta de rentas, requerimientos |
| Arrendador | Uso distinto al convenido | Arts. 2425 fr. III y 2489 fr. II CCF | Cláusula de destino, fotografías, testigos |
| Arrendador | Subarriendo sin consentimiento | Arts. 2480 y 2489 fr. III CCF | Prueba de que un tercero ocupa o paga |
| Inquilino | Falta de reparaciones necesarias | Arts. 2412 fr. II y 2419 CCF | Avisos por escrito al arrendador |
| Inquilino | Vicios que impiden el uso | Art. 2421 CCF | Dictamen, fotografías, fecha en que apareció |
| Inquilino | Impedimento por caso fortuito mayor a dos meses | Art. 2431 CCF | Constancia del hecho y su duración |
| Cualquiera | Incumplimiento de obligaciones recíprocas | Art. 1949 CCF | Contrato y prueba del incumplimiento |
¿Qué es exactamente la rescisión?
Es una de las formas de terminar el arrendamiento. El Art. 2483 del CCF enumera ocho: cumplimiento del plazo, convenio expreso, nulidad, rescisión, confusión, pérdida o destrucción total del bien por caso fortuito, expropiación y evicción. Lo que distingue a la rescisión es su causa: el incumplimiento de una de las partes.
Detrás está una regla general del derecho de obligaciones: en los contratos con obligaciones recíprocas, quien cumple puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con el pago de daños y perjuicios en ambos casos (Art. 1949 CCF). El arrendamiento es el ejemplo perfecto: el arrendador entrega el uso y el inquilino paga la renta. Si uno falla, el otro puede pedir que se cumpla o que se deshaga el contrato.
Diferencias con otras formas de terminación:
- Vencimiento del plazo. El contrato por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de aviso (Art. 2484). No hay incumplimiento.
- Terminación anticipada pactada. Una cláusula permite salir antes con aviso y, a veces, con una pena. La explicamos en terminación anticipada del contrato de arrendamiento.
- Convenio de terminación. Ambas partes acuerdan cerrar el contrato. Es la vía más rápida y la que menos cuesta.
Las tres causas del arrendador
1. Falta de pago de la renta
Es, con mucho, la causa más común. La fracción I del Art. 2489 no fija un número mínimo de mensualidades: el incumplimiento en los términos pactados basta. La renta se paga en el plazo y lugar convenidos y, en vivienda, a falta de pacto, por meses vencidos (Art. 2448-E).
Antes de demandar conviene requerir por escrito con fecha, monto adeudado y plazo para pagar. Ese requerimiento no es requisito legal en todos los estados, pero es prueba de buena fe y suele resolver el asunto sin juicio. Qué hacer paso a paso está en renta atrasada: qué puede hacer el arrendador.
2. Uso distinto al convenido
El inquilino debe servirse de la cosa solo para el uso convenido o conforme a su naturaleza (Art. 2425 fr. III). Convertir una casa habitación en bodega, oficina con atención al público o alojamiento de huéspedes por noche cuando el contrato dice "uso habitacional" es causa de rescisión (Art. 2489 fr. II). La cláusula de destino debe ser específica para que la prueba sea sencilla.
3. Subarriendo sin consentimiento
El inquilino no puede subarrendar todo ni parte del inmueble, ni ceder sus derechos, sin consentimiento del arrendador (Art. 2480). Si lo hace, responde solidariamente con el subarrendatario por los daños y el arrendador puede rescindir (Art. 2489 fr. III). Cuándo es válido subarrendar lo explicamos en subarrendamiento: cuándo es válido.
Las causas del inquilino
El contrato también obliga al arrendador, y su incumplimiento abre la rescisión a favor del inquilino.
Falta de reparaciones necesarias. El arrendador debe conservar el inmueble en el mismo estado durante el arrendamiento y hacer las reparaciones necesarias (Art. 2412 fr. II). Si no las hace después del aviso del inquilino, este puede pedir la rescisión o acudir al juez para que lo obligue (Art. 2419). Quién paga cada arreglo está en reparaciones en el inmueble: quién paga.
Vicios que impiden el uso. El arrendador responde de los vicios o defectos que impidan el uso, aunque no los conociera o hayan aparecido durante el contrato sin culpa del inquilino. Este puede pedir una rebaja de renta o la rescisión, salvo que supiera del defecto antes de firmar (Art. 2421).
Impedimento por caso fortuito. Si un sismo, una inundación o una obra pública impiden totalmente el uso, no se causa renta mientras dure el impedimento; si dura más de dos meses, el inquilino puede pedir la rescisión (Art. 2431). Esta regla es irrenunciable (Art. 2433).
¿Cómo se pide la rescisión?
- Revisa el contrato. Muchos contratos detallan causas adicionales, plazos de gracia y penas. Valen en la medida en que no contradigan la ley ni las normas de vivienda, que son de orden público.
- Documenta el incumplimiento. Recibos, transferencias, mensajes, fotografías fechadas, testigos.
- Requiere por escrito a la otra parte y da un plazo razonable.
- Intenta un convenio de terminación. Fecha de entrega, liquidación de adeudos y destino del depósito, por escrito y firmado.
- Demanda si no hay acuerdo. La vía es el juicio especial de arrendamiento inmobiliario ante el juez del lugar del inmueble; sus etapas están en juicio de arrendamiento: etapas y pruebas.
Lo que nunca debe hacerse es ejecutar la rescisión por cuenta propia. Sacar al inquilino sin sentencia expone al arrendador a una denuncia penal y a pagar daños.
¿Qué se puede reclamar además de la rescisión?
- Rentas vencidas y las que se sigan venciendo hasta la entrega. Prescriben en cinco años (Art. 1162 CCF); calcula la fecha con la calculadora de prescripción civil.
- Pena convencional, si se pactó, sin exceder a la obligación principal (Art. 1843).
- Daños al inmueble, acreditados con el inventario inicial y el acta de entrega.
- Interés legal del nueve por ciento anual sobre sumas no pagadas cuando no se pactó otro (Art. 2395).
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Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal (Arts. 1162, 1843, 1949, 2395, 2412, 2419, 2421, 2425, 2431, 2433, 2448-E, 2480, 2483, 2484 y 2489). El arrendamiento se rige por el código civil de cada entidad; confirma el de tu estado.
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¿Cuáles son las causas de rescisión del contrato de arrendamiento?+
Para el arrendador, el Art. 2489 del Código Civil Federal enumera tres: falta de pago de la renta, uso de la cosa en contravención a lo convenido y subarriendo sin consentimiento. El inquilino puede pedir la rescisión cuando el arrendador no hace las reparaciones necesarias (Art. 2419), cuando hay vicios que impiden el uso (Art. 2421) o cuando un caso fortuito le impide usar el inmueble más de dos meses (Art. 2431).
¿Cuántos meses de renta atrasada se necesitan para rescindir?+
El Art. 2489 fracción I del CCF no exige un número de meses: la falta de pago en los términos pactados basta como causa. Lo que sí suele variar es lo que el juez valora y las medidas procesales que se pueden pedir. El contrato puede precisar a partir de cuántos días de atraso se considera incumplimiento.
¿El arrendador puede rescindir y sacarme sin juicio?+
No. La rescisión se declara por un juez cuando la otra parte no acepta terminar el contrato. Cambiar cerraduras, cortar servicios o sacar las pertenencias del inquilino sin sentencia puede constituir el delito de despojo. Lo correcto es demandar por la vía del juicio especial de arrendamiento.
¿Rescisión y terminación son lo mismo?+
No. La terminación es el género: el Art. 2483 del CCF enumera ocho formas, entre ellas el vencimiento del plazo, el convenio expreso y la rescisión. La rescisión es la terminación por incumplimiento de una de las partes, y normalmente lleva aparejados daños, pena convencional o ambos.
¿Qué pasa con el depósito si se rescinde el contrato?+
Se aplica a lo que el inquilino deba por rentas, servicios o daños acreditados, y el saldo se devuelve. Si el contrato pactó una pena convencional, esta no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal (Art. 1843 del CCF). Retener el depósito completo sin desglose es reclamable.
¿El inquilino puede rescindir si la casa tiene humedad grave?+
Sí, si el defecto impide el uso. El Art. 2421 del CCF hace responsable al arrendador de los vicios que impidan el uso aunque no los conociera, y permite al inquilino pedir la disminución de la renta o la rescisión, salvo que supiera del defecto antes de firmar. Conviene requerir por escrito y documentar con fotografías.
¿En cuánto tiempo prescribe la acción para cobrar rentas?+
Las rentas vencidas prescriben en cinco años conforme al Art. 1162 del CCF, que regula las prestaciones periódicas no cobradas a su vencimiento. Puedes calcular la fecha con la calculadora de prescripción civil. El código de tu estado puede fijar reglas equivalentes.