Renta atrasada: qué puede hacer el arrendador

Respuesta rápida: Ante una renta atrasada, el arrendador puede exigir el pago o pedir la rescisión del contrato por falta de pago de la renta en los términos convenidos (Art. 2489 fr. I del Código Civil Federal), más los intereses que se hayan pactado o, a falta de pacto, el interés legal del nueve por ciento anual (Art. 2395). Lo que no puede hacer es cobrarse por la fuerza: ni cambiar cerraduras, ni cortar servicios, ni retener pertenencias, porque está obligado a asegurar el uso pacífico del inmueble (Art. 2412). La rescisión la declara un juez, y en el juicio oral de arrendamiento el adeudo de dos o más meses permite pedir el embargo de bienes del inquilino que no acredite estar al corriente (Art. 525 CNPCF). Las rentas prescriben en cinco años (Art. 1162 CCF).

Qué puede y qué no puede hacer el arrendador

El arrendamiento se rige por el código civil del estado donde está el inmueble; el Código Civil Federal es la referencia común y el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares regula el juicio oral conforme entra en vigor en cada entidad.

¿Desde cuándo hay renta atrasada?

Desde el día siguiente al pactado para pagar. El inquilino está obligado a satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos (Art. 2425 fr. I CCF). Si el contrato no fijó fecha, en vivienda la renta se paga por meses vencidos (Art. 2448-E). Y la renta se debe hasta el día en que se entregue el inmueble (Art. 2429), así que "ya me voy a ir" no suspende nada.

Un matiz importante: el inquilino no debe la renta mientras no pueda usar el inmueble por caso fortuito o fuerza mayor (Art. 2431), y si el impedimento es parcial puede pedir una reducción (Art. 2432). Si el inquilino alega eso, no es una renta atrasada común y el arrendador debe revisar antes de demandar.

Paso 1: el requerimiento por escrito

Antes de cualquier demanda conviene requerir el pago por escrito, con fecha, meses adeudados, monto exacto y un plazo corto para cubrirlo. Sirve para tres cosas:

1. Deja constancia de la mora y de la buena fe del arrendador.
2. Abre la puerta a un convenio de pago o de entrega del inmueble.
3. En varios códigos locales es un paso que el juez toma en cuenta.

No sirve para interrumpir la prescripción: eso solo lo hace la demanda o el reconocimiento expreso de la deuda por el inquilino.

Paso 2: calcular lo que se debe

El adeudo tiene hasta cuatro componentes:

• Rentas vencidas. Cada mensualidad desde su fecha de pago.
• Intereses moratorios. Si el contrato pactó una tasa, esa (siempre que no sea desproporcionada, porque los jueces reducen los intereses usurarios). Si no pactó nada, la referencia es el interés legal civil del nueve por ciento anual (Art. 2395 CCF), sin capitalizar intereses (Art. 2397).
• Pena convencional, si se pactó por el retardo, con el tope del Art. 1843: nunca mayor que la obligación principal. Si hay pena, no se reclaman además daños y perjuicios (Art. 1840).
• Servicios y daños, si el contrato puso los servicios a cargo del inquilino o hay deterioros imputables (Art. 2425 fr. II).

Para sacar la cifra de intereses mes a mes, usa la calculadora de interés legal de una deuda: captura cada renta vencida con su fecha y te da el interés acumulado al 9% anual o a la tasa pactada.

Paso 3: decidir entre cumplimiento y rescisión

El arrendador elige. Puede demandar solo el pago (y conservar al inquilino) o demandar la rescisión más el pago de lo adeudado y la desocupación. La diferencia práctica:

• Cumplimiento. Conviene cuando el inquilino es solvente, la mora es reciente y el arrendador quiere conservar el contrato.
• Rescisión. Conviene cuando la mora es reiterada, el inquilino no responde o hay otros incumplimientos (uso distinto, subarriendo no autorizado, daños: Art. 2489 fr. II y III).

En ambos casos la vía es judicial. La rescisión no opera por la sola voluntad del arrendador; la declara el juez. El detalle de las causas está en rescisión del contrato de arrendamiento: causas.

Paso 4: el juicio oral de arrendamiento

Donde ya rige el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, la controversia se tramita en el juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral ante el juez del lugar del inmueble. Dos herramientas del arrendador:

• Embargo por adeudo de dos o más meses. Al demandar el pago de rentas atrasadas de dos o más meses, el actor puede pedir que el inquilino acredite estar al corriente al ser emplazado o al contestar; si no lo hace, se embargan bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas (Art. 525 CNPCF).
• Llamar al fiador al mismo juicio. Las acciones contra quien otorgó fianza civil por el arrendamiento se tramitan con las mismas reglas (Art. 520 CNPCF).

Y un contrapeso para el inquilino: si se allana y exhibe las rentas adeudadas, el juez puede concederle hasta tres meses para desocupar (Art. 1006 CNPCF). Las etapas completas están en juicio de arrendamiento: etapas y pruebas y el proceso de desalojo en desalojo de inquilino: proceso legal.

Lo que nunca debe hacer el arrendador

El propietario que se cobra por la fuerza pierde dos veces: en el juicio civil y, a veces, en el penal.

• Cambiar cerraduras o impedir la entrada. Viola la obligación de no estorbar el uso y de asegurar el uso pacífico (Art. 2412 fr. III y IV CCF) y puede configurar el delito de despojo (Art. 395 del Código Penal Federal).
• Cortar agua, luz o gas. Misma consecuencia, aunque los servicios estén a nombre del propietario.
• Retener muebles o documentos. No existe un derecho de retención del arrendador sobre las pertenencias del inquilino en el CCF.
• Entrar al inmueble "a revisar". Sin permiso, es una intromisión que el inquilino puede denunciar.

¿Hasta cuándo se pueden cobrar las rentas atrasadas?

Las pensiones, rentas y cualquier otra prestación periódica no cobrada a su vencimiento prescriben en cinco años, contados desde el vencimiento de cada una (Art. 1162 CCF). Cada mensualidad corre por separado, así que un arrendador que deja pasar el tiempo pierde primero las rentas más viejas. Para saber qué mensualidades siguen vivas, corre la calculadora de prescripción civil.

Cómo blindar el contrato para la próxima vez

• Fecha de pago clara y pago por transferencia, para que cada mensualidad tenga rastro.
• Interés moratorio pactado en una tasa razonable, o remisión expresa al interés legal.
• Garantía proporcional al riesgo: depósito, fiador con bienes o póliza. Las tres se comparan en garantías en el arrendamiento.
• Cláusula de rescisión que cite las causas del Art. 2489 y el procedimiento de requerimiento.
• Domicilio para notificaciones del inquilino y del fiador.

El generador de contrato de arrendamiento arma un borrador con estas cláusulas base, y en el hub de arrendamiento puedes ver cómo se ve el contrato completo para tu renta y plazo.

Cómo te ayudamos

En RIVENZA calculamos el adeudo con intereses, redactamos el requerimiento y definimos contigo si conviene demandar el pago, la rescisión o negociar una entrega con fecha cierta. Cuéntale tu caso a la abogada titular: la Lic. Angélica Rivera revisa el contrato y los recibos y te dice qué procede.

Para llegar con números, corre la calculadora de interés legal de una deuda. Los demás derechos del propietario están en derechos del arrendador, y el servicio completo en servicios de derecho civil.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal (Arts. 1162, 1840, 1843, 2395, 2397, 2412, 2425, 2429, 2431, 2432, 2448-E, 2487, 2489 y 2794); Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (Arts. 520, 525 y 1006); Código Penal Federal (Art. 395). El arrendamiento se rige por el código civil de cada entidad; confirma el de tu estado.