Dación en pago: saldar una deuda con un bien

Respuesta rápida: La dación en pago es la forma de saldar una deuda entregando un bien distinto del que se debía, normalmente un inmueble o un vehículo en lugar de dinero. El Art. 2095 del Código Civil Federal dispone que la obligación queda extinguida cuando el acreedor acepta recibir en pago una cosa distinta. Requiere el consentimiento del acreedor (no se le puede obligar, Art. 2012 CCF), un valor acordado y, si es un inmueble, escritura pública e inscripción en el Registro Público. Si el acreedor pierde después el bien por evicción, renace la deuda original (Art. 2096 CCF).

Dación en pago en una tabla

¿Cuándo conviene una dación en pago?

Al deudor le conviene cuando no tiene liquidez pero sí un bien, y prefiere entregarlo en condiciones negociadas antes que verlo embargado y rematado. En un remate el bien suele venderse por menos de su valor de mercado y, además, se acumulan intereses y costas. Ver embargo de bienes en un juicio civil.

Al acreedor le conviene cuando el juicio sería largo, el deudor no tiene ingresos embargables y el bien ofrecido tiene un valor razonable y libre de problemas. Recibe algo concreto hoy en lugar de una sentencia incierta mañana.

Es frecuente en préstamos entre particulares, en deudas entre socios o familiares y en créditos hipotecarios bancarios, donde el banco acepta el inmueble para cerrar el crédito.

Requisitos para una dación en pago segura

1. Deuda cierta y exigible. Conviene empezar con un reconocimiento de adeudo que fije el saldo a la fecha, con capital e intereses desglosados.
2. Bien propio del deudor. Escritura o factura a su nombre. Si está casado por sociedad conyugal, el cónyuge debe consentir.
3. Bien libre de gravámenes. Certificado de libertad de gravámenes del Registro Público para inmuebles; consulta del REPUVE y adeudos de tenencia o multas para vehículos.
4. Valor acordado por escrito. Con avalúo de perito, sobre todo en inmuebles. El avalúo protege a ambas partes y es necesario para el cálculo de impuestos. Ver avalúo para compraventa.
5. Definir si es total o parcial. Si el bien vale menos que la deuda, debe decirse si el saldo se perdona o subsiste y cómo se pagará.
6. Formalización correcta. Inmuebles en escritura pública ante notario e inscripción en el Registro Público de la Propiedad; vehículos con contrato, factura endosada y aviso de cambio de propietario.

¿Qué impuestos y gastos genera?

Para efectos fiscales, la dación en pago es una enajenación: el Código Fiscal de la Federación considera enajenación toda transmisión de propiedad (Art. 14 CFF). En el caso de un inmueble:

• El deudor puede causar ISR por la ganancia, calculada sobre el valor asignado al bien en la dación, con las deducciones y exenciones que prevea la ley.
• El acreedor paga el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) de su estado. Puedes estimarlo en la calculadora de ISAI y leer cómo funciona en ISAI: qué es y cómo se calcula por estado.
• Ambos deben considerar honorarios notariales, derechos del Registro Público y el avalúo. Los honorarios notariales se rigen por el arancel de cada entidad.

Estos costos deben repartirse expresamente en el convenio; si no se dice nada, se generan conflictos al momento de escriturar.

Riesgos que hay que revisar antes de firmar

• Evicción. Si un tercero con mejor derecho le quita el bien al acreedor, la deuda original renace (Art. 2096 CCF). Revisa la cadena de propiedad. Ver evicción y saneamiento.
• Gravámenes ocultos. Una hipoteca, un embargo o una anotación preventiva previa sigue al inmueble.
• Vicios ocultos. Si el bien tiene defectos graves no aparentes, el acreedor puede reclamarlos con las reglas de la compraventa.
• Fraude de acreedores. Si el deudor tiene otras deudas y con la dación queda insolvente, los demás acreedores pueden pedir su nulidad por acción pauliana (Art. 2163 CCF).
• Adeudos del bien. Predial, agua, cuotas de mantenimiento, tenencia o multas: deben quedar pagados o descontados del valor.

Paso a paso para formalizar una dación en pago

1. Fija el saldo. Capital, intereses y gastos a una fecha de corte. Si no hubo tasa pactada, el interés por mora es el legal del 9% anual (Art. 2395 CCF); puedes calcularlo en la calculadora de interés legal.
2. Revisa el bien. Escritura, certificado de libertad de gravámenes, boletas de predial y agua al corriente; en vehículos, factura original, tenencias y consulta de reporte de robo.
3. Encarga el avalúo. Un perito valuador independiente reduce la discusión sobre el precio.
4. Firma un convenio previo. Describe la deuda, el bien, el valor asignado, si la dación es total o parcial, quién paga cada gasto y el plazo para escriturar.
5. Escritura e inscripción. El notario calcula y entera los impuestos, y la escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
6. Cierra el expediente. Firma un finiquito en el que el acreedor declare extinguida la deuda y, si hay un juicio en curso, preséntalo para darlo por terminado.

La dación no es pacto comisorio

La ley prohíbe pactar, al constituir una prenda o una hipoteca, que el acreedor se quede automáticamente con el bien si no se le paga. Esa cláusula, llamada pacto comisorio, es nula. La dación en pago es distinta: se acuerda cuando la deuda ya existe, con el valor del bien fijado en ese momento y con el consentimiento libre de ambas partes.

En la práctica, un contrato de préstamo puede incluir una garantía hipotecaria, pero no la promesa de entregar la casa en propiedad si no se paga. Si llegado el vencimiento ambas partes lo prefieren, entonces sí pueden firmar una dación en pago. Las reglas del préstamo están en contrato de préstamo entre particulares.

Dación en pago, convenio de pago y novación

• La dación extingue la deuda con un bien.
• El convenio de pago mantiene la deuda en dinero, con un nuevo calendario.
• La novación sustituye la obligación anterior por una nueva, con efectos sobre garantías y fiadores.

Cuál conviene depende de la liquidez del deudor y de lo que el acreedor está dispuesto a recibir. Las otras dos opciones están en novación y convenio de pago.

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