Contrato de arrendamiento de $18,000 mensuales a 12 meses: cifras, cláusulas y garantías
Un contrato de arrendamiento habitacional con renta de $18,000 mensuales y vigencia de 12 meses suma $216,000 de renta total, dentro del plazo máximo de 10 años que fija el Art. 2398 del Código Civil Federal para inmuebles destinados a habitación. La costumbre fija el depósito en un mes de renta, $18,000, sin que la ley lo imponga, y la renta anual asciende a $216,000. Si el arrendatario es una persona moral, retiene 10% de ISR por renta ($1,800 al mes, Art. 116 LISR); si la renta se atrasa, el interés legal civil es del 9% anual (Art. 2395 CCF), $135.00 por una mensualidad vencida un mes.
| Concepto | Cálculo | Monto | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Renta mensual pactada | dato del contrato | $18,000 | Art. 2399 CCF: la renta puede consistir en una suma de dinero |
| Depósito en garantía usual | 1 mensualidad | $18,000 | práctica de mercado, no ley: el CCF no fija su monto |
| Renta anual | $18,000 × 12 | $216,000 | aritmética sobre la renta pactada |
| Renta total de la vigencia (12 meses) | $18,000 × 12 | $216,000 | obligación principal del arrendatario |
| Pena convencional de ejemplo por desocupación anticipada | 1 mensualidad (pacto usual) | $18,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal: nunca mayor a la obligación principal |
| Tope legal de la pena convencional | igual a la obligación principal (renta total) | $216,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal |
| Plazo máximo del arrendamiento | 10 años habitación, 15 años comercio | 12 meses: dentro del máximo | Art. 2398 del Código Civil Federal |
| Retención de ISR si el arrendatario es persona moral (informativo) | $18,000 × 10% | $1,800 al mes | Art. 116 de la Ley del Impuesto sobre la Renta |
| Interés legal sobre una renta atrasada un mes (sin pacto) | $18,000 × 9% ÷ 12 | $135.00 | Art. 2395 del Código Civil Federal |
Una renta de $18,000 es renta media. El arrendador típico pide depósito de un mes ($18,000), fiador o póliza, y comprobantes de ingresos de al menos tres veces la renta; el arrendatario, por su parte, debe fijarse en la cláusula de incremento y en las causas de rescisión. En 12 meses, el contrato representa $216,000 de renta total.
Doce meses es el plazo más común en vivienda y coincide con la duración mínima de un año que el Art. 2448-C del Código Civil Federal prevé para fincas urbanas destinadas a habitación, salvo pacto en contrario. Al vencer, el contrato termina sin aviso si así se pactó, o puede renovarse por escrito; conviene fijar desde ahora cómo se calculará la renta del segundo año, aunque este contrato no la incluya.
El arrendamiento se rige por el código civil del estado donde está el inmueble, y esta página usa el Código Civil Federal como referencia común. Las cifras no cambian de estado a estado porque son multiplicaciones sobre $18,000; lo que puede cambiar son las reglas de incremento, prórroga, aviso y registro del contrato, y por eso cada cláusula debe revisarse con el código local en la mano.
Cláusulas que debe traer un contrato de $18,000 a 12 meses
Un contrato de 12 meses a $18,000 se sostiene o se cae por sus cláusulas. El Art. 2406 CCF exige la forma escrita; los Arts. 2412 y 2425 reparten las obligaciones de arrendador y arrendatario; y el resto (depósito, incremento, pena, entrega) es pacto. Si el contrato que te proponen omite alguno de los puntos de la lista, pide que se agregue antes de firmar.
Lo que no está escrito no existe cuando hay conflicto. Si el arrendador prometió pintar antes de la entrega, que conste; si el arrendatario puede tener mascota, que conste; si el depósito de $18,000 se devuelve en quince días, que conste. Sobre $216,000 de renta total, cada promesa verbal es dinero en riesgo, y la pena convencional pactada debe respetar el tope del Art. 1843 CCF.
- Partes e inmueble: nombres completos, identificaciones, dirección exacta y acreditación de que el arrendador es propietario o tiene poder para arrendar.
- Renta y forma de pago: $18,000 mensuales, día de pago, cuenta o medio de pago y comprobante que hace las veces de recibo (Art. 2399 CCF).
- Vigencia: 12 meses, con fecha de inicio y de terminación; qué pasa al vencer (termina sin aviso, se renueva por escrito o se vuelve indeterminado conforme al Art. 2478 CCF).
- Depósito en garantía: monto (usualmente una mensualidad, $18,000), para qué sirve, cuándo y cómo se devuelve. No es renta anticipada.
- Destino del inmueble: casa habitación; prohibición de subarrendar o ceder sin consentimiento escrito (Arts. 2425 fr. III y 2480 CCF).
- Obligaciones del arrendador (Art. 2412 CCF): entregar en estado de servir, conservar y hacer reparaciones necesarias, no estorbar el uso.
- Obligaciones del arrendatario (Art. 2425 CCF): pagar la renta, usar el inmueble conforme a lo pactado, responder de daños por su culpa; servicios a su cargo salvo pacto.
- Incremento anual: fórmula o índice pactado y fecha de aplicación; sin porcentaje legal nacional, se escribe lo que las partes acuerden conforme al código civil del estado.
- Pena convencional por desocupación anticipada o incumplimiento: monto pactado (ejemplo, una mensualidad de $18,000) sin exceder la obligación principal de $216,000 (Art. 1843 CCF).
- Causas de rescisión (Art. 2489 CCF), entrega del inmueble con acta e inventario (Art. 2442 CCF) y tribunales competentes.
Garantías: depósito, fiador y póliza jurídica
Con renta de $18,000, el depósito usual es $18,000. No existe tope legal federal; más de tres mensualidades se negocia a la baja porque desincentiva al arrendatario, y menos de una deja al arrendador sin cobertura. Lo decisivo no es el monto sino la regla de devolución: plazo, condiciones y qué se puede descontar (daños, servicios, rentas), todo por escrito.
Fiador y póliza jurídica cubren riesgos distintos. El fiador responde con su patrimonio por lo que el arrendatario no pague, hasta $216,000 en este contrato si se abandona desde el primer mes (Arts. 2794 y siguientes CCF). La póliza jurídica, en cambio, paga los honorarios y gastos del juicio para recuperar el inmueble, y solo algunas incluyen rentas caídas. Pedir ambas es común en rentas medias y altas; en rentas bajas suele bastar depósito y fiador.
| Garantía | Qué cubre | Monto o referencia | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Depósito en garantía | rentas vencidas, servicios y daños al entregar | $18,000 (una mensualidad, práctica de mercado) | pacto; el CCF no fija monto |
| Fiador u obligado solidario | rentas y daños que el arrendatario no pague | hasta $216,000 de renta total si se incumple desde el inicio | Arts. 2794 y siguientes CCF |
| Póliza jurídica | gastos del juicio de desocupación; rentas caídas solo si la póliza lo incluye | costo según la empresa; se consulta con la aseguradora o despacho | contrato privado, no regulado por el CCF |
Incremento anual de la renta en un contrato de 12 meses
A 12 meses el incremento no se aplica dentro del contrato, pero aparece en cuanto se habla de renovar. Conviene pactar desde ahora la regla del segundo año: un índice de referencia, una fórmula o un porcentaje acordado, con fecha de aplicación. Esta página no publica ningún porcentaje porque no existe uno legal a nivel nacional: el Código Civil Federal no lo fija y cada código estatal tiene su propia regla o deja todo al pacto.
Para hacer la cuenta con tu propia fórmula de incremento usa la calculadora de incremento de renta: capturas $18,000, el criterio pactado y el número de años, y obtienes la renta ajustada y el total real del contrato. Ninguna herramienta puede decirte cuánto "debe" subir la renta, porque esa cifra no está en la ley; lo que sí puede es mostrarte cuánto representa lo que te proponen.
Qué pasa si el inquilino no paga los $18,000: mora, interés y pena convencional
El atraso en la renta es la causa de rescisión más frecuente (Art. 2489 fr. I CCF) y la más sencilla de probar: basta el contrato y la falta de comprobantes de pago. Sobre los $18,000 vencidos corre el interés legal del 9% anual si nada se pactó (Art. 2395 CCF), $135.00 por un mes, o el moratorio convenido. El arrendador no puede cortar servicios ni cambiar cerraduras: el camino es judicial.
La pena convencional es la otra herramienta frente al incumplimiento, y tiene un límite claro: no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal (Art. 1843 CCF), que en este contrato es la renta total de $216,000. Si el incumplimiento es parcial, la pena se reduce en la misma proporción (Art. 1844 CCF). Una pena de una mensualidad, $18,000, es el ejemplo usual por desocupación anticipada; pactar "todas las rentas pendientes" como pena se acerca al tope y suele moderarse en juicio.
| Supuesto | Consecuencia | Monto de referencia | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Una renta atrasada un mes, sin pacto de interés | interés legal civil del 9% anual | $135.00 | Art. 2395 del Código Civil Federal |
| Falta de pago de la renta | el arrendador puede exigir la rescisión y el pago de lo adeudado | $18,000 por cada mensualidad vencida | Arts. 2425 fr. I y 2489 fr. I CCF |
| Desocupación anticipada con pena pactada de una mensualidad | se paga la pena convenida | $18,000 | pacto usual; Art. 1843 CCF |
| Tope de cualquier pena convencional | no puede exceder la obligación principal | $216,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal |
Cómo termina un arrendamiento de 12 meses y cómo se entrega el inmueble
El arrendamiento termina por las causas del Art. 2483 CCF: cumplimiento del plazo, convenio expreso, nulidad, rescisión, confusión, pérdida o destrucción del inmueble, expropiación o evicción. En un contrato de 12 meses la causa normal es el vencimiento del plazo. Si al vencer el arrendatario sigue en el inmueble sin oposición y nada se pactó, la relación continúa sin plazo fijo y cualquiera de las partes puede darla por concluida con aviso escrito de quince días si el predio es urbano (Art. 2478 CCF).
La entrega se documenta. Acta firmada por ambas partes, inventario o fotografías, lectura de medidores y relación de llaves (Art. 2442 CCF). Contra ese acta se devuelve el depósito de $18,000 en el plazo pactado, con descuentos solo por daños distintos del uso normal, servicios o rentas pendientes. Sin acta, la discusión sobre el estado del inmueble la gana quien tenga más paciencia, no quien tenga razón.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa o redacta el contrato de $18,000 a 12 meses con el código civil del estado donde está el inmueble en la mano, y te dice qué cláusula sobra, cuál falta y cuál te expone.
Flujo recomendado: genera el borrador con nuestra herramienta, revisa las cifras de esta página (total de $216,000, depósito de $18,000, pena de $18,000) y envíale el documento por WhatsApp a Angélica antes de firmar. Precio cerrado por adelantado; sin honorarios por hora.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto suma un contrato de arrendamiento de $18,000 a 12 meses?+
$18,000 mensuales durante 12 meses son $216,000, con renta constante. Si el contrato pacta incremento anual, el total real será mayor. Al año la renta suma $216,000; el depósito usual, una mensualidad, $18,000.
¿Es obligatorio dar un mes de depósito en una renta de $18,000?+
No. El Código Civil Federal no exige depósito ni fija su monto; una mensualidad ($18,000) es la práctica de mercado. Lo que sí debe quedar escrito es para qué sirve, cuándo se devuelve y qué puede descontarse, porque la devolución del depósito es el conflicto más común al terminar.
¿Qué interés corre si me atraso en la renta de $18,000?+
Si el contrato no fija interés moratorio, aplica el legal del 9% anual del Art. 2395 CCF, que sobre $18,000 es $135.00 por mes de atraso de una renta. Muchos contratos pactan un interés mayor o una pena; en cualquier caso, el arrendador puede además pedir la rescisión por falta de pago (Art. 2489 fr. I CCF).
¿Qué pasa si vence el contrato de 12 meses y sigo pagando $18,000?+
La relación sigue, pero sin fecha de término: se convierte en arrendamiento por tiempo indeterminado y se extingue con aviso de quince días de cualquiera de las partes (Art. 2478 CCF). Para no quedar en esa zona gris, el contrato de 12 meses debe prever la prórroga o la renovación por escrito, con la renta ajustada desde $18,000.
¿Qué pena puede cobrarme el arrendador si dejo la casa antes de los 12 meses?+
La que el contrato pacte, con un límite: la pena convencional no puede exceder la obligación principal (Art. 1843 CCF), que aquí es la renta total de $216,000, y se reduce proporcionalmente si cumpliste en parte (Art. 1844 CCF). La práctica usual es una mensualidad, $18,000; "todas las rentas que faltan" se acerca al tope y suele moderarse en juicio.
¿Se puede firmar un arrendamiento de vivienda por más de 12 meses?+
El Art. 2398 CCF permite hasta 10 años en vivienda y 15 en comercio, así que un contrato de 12 meses puede ampliarse. Para vivienda, el Art. 2448-C CCF prevé además un mínimo de un año salvo pacto. Con $18,000 de renta, cada año adicional suma $216,000 a la obligación total.
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Fuentes
- Código Civil Federal (Arts. 1843, 1844, 2395, 2398, 2406, 2412, 2425, 2442, 2448-C, 2478, 2483 y 2489) (consultado el 2026-10-14)
- Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 116 (retención del 10% por personas morales) (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre un contrato de arrendamiento de $18,000 mensuales a 12 meses y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.