Contrato de arrendamiento de $18,000 mensuales a 36 meses (tres años): cifras, cláusulas y garantías
$648,000: eso paga en total un arrendatario que firma 36 meses (tres años) a $18,000 mensuales, y tres años es un plazo ordinario porque el Art. 2398 del Código Civil Federal permite hasta 10 años en vivienda y 15 en comercio. En la práctica se pide un mes de depósito ($18,000), aunque ningún artículo del código lo exige; al año la renta suma $216,000. Dos datos más que cambian con la renta: una empresa arrendataria retiene $1,800 de ISR cada mes (10%, Art. 116 LISR), y una renta de $18,000 atrasada un mes genera $135.00 de interés legal al 9% anual (Art. 2395 CCF) si no se pactó otro.
| Concepto | Cálculo | Monto | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Renta mensual pactada | dato del contrato | $18,000 | Art. 2399 CCF: la renta puede consistir en una suma de dinero |
| Depósito en garantía usual | 1 mensualidad | $18,000 | práctica de mercado, no ley: el CCF no fija su monto |
| Renta anual | $18,000 × 12 | $216,000 | aritmética sobre la renta pactada |
| Renta total de la vigencia (36 meses) | $18,000 × 36 | $648,000 | obligación principal del arrendatario |
| Pena convencional de ejemplo por desocupación anticipada | 1 mensualidad (pacto usual) | $18,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal: nunca mayor a la obligación principal |
| Tope legal de la pena convencional | igual a la obligación principal (renta total) | $648,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal |
| Plazo máximo del arrendamiento | 10 años habitación, 15 años comercio | 36 meses: dentro del máximo | Art. 2398 del Código Civil Federal |
| Retención de ISR si el arrendatario es persona moral (informativo) | $18,000 × 10% | $1,800 al mes | Art. 116 de la Ley del Impuesto sobre la Renta |
| Interés legal sobre una renta atrasada un mes (sin pacto) | $18,000 × 9% ÷ 12 | $135.00 | Art. 2395 del Código Civil Federal |
Una renta de $18,000 es renta media. El arrendador típico pide depósito de un mes ($18,000), fiador o póliza, y comprobantes de ingresos de al menos tres veces la renta; el arrendatario, por su parte, debe fijarse en la cláusula de incremento y en las causas de rescisión. En 36 meses (tres años), el contrato representa $648,000 de renta total.
Treinta y seis meses es un plazo largo para vivienda, todavía muy por debajo del máximo de 10 años del Art. 2398 CCF, y exige dos cosas que en contratos cortos se pasan por alto: una regla clara de incremento para los años dos y tres, y una cláusula de terminación anticipada con pena razonable. La renta total con $18,000 constantes es $648,000; con ajustes anuales pactados será superior.
Conviene separar lo que la ley manda de lo que el mercado acostumbra. Son ley el plazo máximo (Art. 2398 CCF), el tope de la pena convencional (Art. 1843 CCF), la retención de ISR a cargo de personas morales (Art. 116 LISR) y el interés legal del 9% (Art. 2395 CCF). Son costumbre el depósito de una mensualidad y la pena de un mes por salida anticipada. Esta página los distingue en cada fila.
Cláusulas que debe traer un contrato de $18,000 a 36 meses (tres años)
Un contrato de 36 meses (tres años) a $18,000 se sostiene o se cae por sus cláusulas. El Art. 2406 CCF exige la forma escrita; los Arts. 2412 y 2425 reparten las obligaciones de arrendador y arrendatario; y el resto (depósito, incremento, pena, entrega) es pacto. Si el contrato que te proponen omite alguno de los puntos de la lista, pide que se agregue antes de firmar.
Lo que no está escrito no existe cuando hay conflicto. Si el arrendador prometió pintar antes de la entrega, que conste; si el arrendatario puede tener mascota, que conste; si el depósito de $18,000 se devuelve en quince días, que conste. Sobre $648,000 de renta total, cada promesa verbal es dinero en riesgo, y la pena convencional pactada debe respetar el tope del Art. 1843 CCF.
- Partes e inmueble: nombres completos, identificaciones, dirección exacta y acreditación de que el arrendador es propietario o tiene poder para arrendar.
- Renta y forma de pago: $18,000 mensuales, día de pago, cuenta o medio de pago y comprobante que hace las veces de recibo (Art. 2399 CCF).
- Vigencia: 36 meses (tres años), con fecha de inicio y de terminación; qué pasa al vencer (termina sin aviso, se renueva por escrito o se vuelve indeterminado conforme al Art. 2478 CCF).
- Depósito en garantía: monto (usualmente una mensualidad, $18,000), para qué sirve, cuándo y cómo se devuelve. No es renta anticipada.
- Destino del inmueble: casa habitación; prohibición de subarrendar o ceder sin consentimiento escrito (Arts. 2425 fr. III y 2480 CCF).
- Obligaciones del arrendador (Art. 2412 CCF): entregar en estado de servir, conservar y hacer reparaciones necesarias, no estorbar el uso.
- Obligaciones del arrendatario (Art. 2425 CCF): pagar la renta, usar el inmueble conforme a lo pactado, responder de daños por su culpa; servicios a su cargo salvo pacto.
- Incremento anual: fórmula o índice pactado y fecha de aplicación; sin porcentaje legal nacional, se escribe lo que las partes acuerden conforme al código civil del estado.
- Pena convencional por desocupación anticipada o incumplimiento: monto pactado (ejemplo, una mensualidad de $18,000) sin exceder la obligación principal de $648,000 (Art. 1843 CCF).
- Causas de rescisión (Art. 2489 CCF), entrega del inmueble con acta e inventario (Art. 2442 CCF) y tribunales competentes.
Garantías: depósito, fiador y póliza jurídica
Con renta de $18,000, el depósito usual es $18,000. No existe tope legal federal; más de tres mensualidades se negocia a la baja porque desincentiva al arrendatario, y menos de una deja al arrendador sin cobertura. Lo decisivo no es el monto sino la regla de devolución: plazo, condiciones y qué se puede descontar (daños, servicios, rentas), todo por escrito.
Tres garantías, tres funciones. El depósito ($18,000) cubre daños y pequeños adeudos al final. El fiador (Arts. 2794 y siguientes CCF) responde con su patrimonio por rentas y daños que el inquilino no pague. La póliza jurídica, contratada con una empresa privada, financia el juicio de desocupación y a veces las rentas vencidas. El arrendador elige según el riesgo; el arrendatario debe leer qué firma el fiador, porque la fianza sobrevive hasta la entrega del inmueble y el finiquito.
| Garantía | Qué cubre | Monto o referencia | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Depósito en garantía | rentas vencidas, servicios y daños al entregar | $18,000 (una mensualidad, práctica de mercado) | pacto; el CCF no fija monto |
| Fiador u obligado solidario | rentas y daños que el arrendatario no pague | hasta $648,000 de renta total si se incumple desde el inicio | Arts. 2794 y siguientes CCF |
| Póliza jurídica | gastos del juicio de desocupación; rentas caídas solo si la póliza lo incluye | costo según la empresa; se consulta con la aseguradora o despacho | contrato privado, no regulado por el CCF |
Incremento anual de la renta en un contrato de 36 meses (tres años)
A 36 meses (tres años) el incremento anual pesa tanto como la renta inicial. Hay que escribir cómo se calcula en el mes trece y en el veinticinco, con un índice público o un porcentaje acordado, y quién notifica a quién y cuándo. Esta página no propone cifra porque no existe porcentaje legal nacional; el código civil del estado donde está el inmueble puede tener reglas para vivienda, y el resto es pacto. Sobre $18,000 constantes, el total es $648,000; con ajustes, será mayor.
Lo que no debe pasar es firmar una cláusula de incremento que remita a "lo que marque la ley": en materia federal no hay porcentaje y en la mayoría de los estados tampoco, así que la frase deja la renta en el aire. Escribe la regla, aplícala a $18,000 con la calculadora de incremento de renta y compara el resultado con el total de $648,000 que da la renta constante.
Qué pasa si el inquilino no paga los $18,000: mora, interés y pena convencional
Pagar la renta en el plazo convenido es la primera obligación del arrendatario (Art. 2425 fr. I CCF), y la falta de pago faculta al arrendador a exigir la rescisión del contrato (Art. 2489 fr. I CCF) además del cobro de lo adeudado. A falta de pacto sobre intereses, aplica el interés legal civil del 9% anual (Art. 2395 CCF): una mensualidad de $18,000 atrasada un mes completo genera $135.00. Si el contrato pacta un interés moratorio distinto, ese es el que rige.
La pena convencional es la otra herramienta frente al incumplimiento, y tiene un límite claro: no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal (Art. 1843 CCF), que en este contrato es la renta total de $648,000. Si el incumplimiento es parcial, la pena se reduce en la misma proporción (Art. 1844 CCF). Una pena de una mensualidad, $18,000, es el ejemplo usual por desocupación anticipada; pactar "todas las rentas pendientes" como pena se acerca al tope y suele moderarse en juicio.
| Supuesto | Consecuencia | Monto de referencia | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Una renta atrasada un mes, sin pacto de interés | interés legal civil del 9% anual | $135.00 | Art. 2395 del Código Civil Federal |
| Falta de pago de la renta | el arrendador puede exigir la rescisión y el pago de lo adeudado | $18,000 por cada mensualidad vencida | Arts. 2425 fr. I y 2489 fr. I CCF |
| Desocupación anticipada con pena pactada de una mensualidad | se paga la pena convenida | $18,000 | pacto usual; Art. 1843 CCF |
| Tope de cualquier pena convencional | no puede exceder la obligación principal | $648,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal |
Cómo termina un arrendamiento de 36 meses (tres años) y cómo se entrega el inmueble
Hay una fecha de terminación escrita en el contrato y hay lo que pasa en la realidad. Lo pactado: 36 meses (tres años) desde la fecha de inicio. Lo que suele ocurrir: el inquilino sigue pagando $18,000 y el arrendador sigue cobrando, sin firmar nada. Esa continuidad convierte el arrendamiento en uno sin plazo determinado, que termina con aviso escrito de quince días de cualquiera de las partes (Art. 2478 CCF). Mejor renovar por escrito o pactar desde el inicio la prórroga.
Al terminar, el arrendatario devuelve el inmueble en el estado en que lo recibió salvo el deterioro por uso normal (Art. 2442 CCF), con llaves y comprobantes de servicios, y el arrendador devuelve el depósito de $18,000 descontando solo lo que el contrato permita y pueda acreditarse. Firma un acta de entrega con fotografías: es el documento que cierra la relación y evita que el depósito se convierta en pleito.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
Redactar o revisar un contrato de arrendamiento de $18,000 mensuales se hace en línea y con precio cerrado por adelantado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, ajusta el articulado a la entidad del inmueble, revisa las garantías y deja la cláusula de incremento y la pena convencional dentro de la ley.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto suma un contrato de arrendamiento de $18,000 a 36 meses (tres años)?+
$648,000 de renta total: $18,000 por 36 meses, sin incrementos. La renta anual es $216,000. Esa suma es la obligación principal del arrendatario y, por el Art. 1843 CCF, el tope que ninguna pena convencional del contrato puede superar.
¿Es obligatorio dar un mes de depósito en una renta de $18,000?+
No. El Código Civil Federal no exige depósito ni fija su monto; una mensualidad ($18,000) es la práctica de mercado. Lo que sí debe quedar escrito es para qué sirve, cuándo se devuelve y qué puede descontarse, porque la devolución del depósito es el conflicto más común al terminar.
¿Qué pena puede cobrarme el arrendador si dejo la casa antes de los 36 meses?+
Depende de la cláusula. Una mensualidad ($18,000) es el ejemplo usual por desocupación anticipada. El techo legal es la obligación principal, $648,000 en un contrato de 36 meses (tres años) a $18,000 (Art. 1843 CCF), y si ya pagaste parte del plazo la pena debe reducirse en proporción (Art. 1844 CCF). Sin cláusula de pena, el arrendador solo puede reclamar los daños que pruebe.
¿Se puede firmar un arrendamiento de vivienda por más de 36 meses (tres años)?+
Sí, hasta 10 años si el inmueble se destina a habitación y hasta 15 si se destina a comercio (Art. 2398 CCF). 36 meses (tres años) a $18,000 queda muy dentro del límite. Lo que crece con el plazo no es la validez sino la necesidad de pactar bien el incremento y la salida anticipada.
¿Cuánto puede subir la renta de $18,000 cada año?+
No hay cifra legal que responda eso a nivel nacional. Sobre $18,000, el incremento es el que las partes escriban en la cláusula (índice o porcentaje pactado), con la fecha en que aplica; el código civil del estado del inmueble puede fijar criterios para vivienda. Los $648,000 de esta página suponen renta constante durante los 36 meses.
¿Una empresa que renta en $18,000 debe retener ISR al arrendador?+
Sí. Cuando el arrendatario es persona moral y el arrendador persona física, la empresa retiene el 10% del monto de la renta sin deducción (Art. 116 LISR): $1,800 al mes sobre $18,000, $64,800 en 36 meses, y entrega constancia. El arrendador recibe $16,200 netos y acredita la retención en su declaración.
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Fuentes
- Código Civil Federal (Arts. 1843, 1844, 2395, 2398, 2406, 2412, 2425, 2442, 2448-C, 2478, 2483 y 2489) (consultado el 2026-10-14)
- Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 116 (retención del 10% por personas morales) (consultado el 2026-10-14)
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