Contrato de arrendamiento de $18,000 mensuales a 24 meses (dos años): cifras, cláusulas y garantías
$432,000: eso paga en total un arrendatario que firma 24 meses (dos años) a $18,000 mensuales, y dos años es un plazo ordinario porque el Art. 2398 del Código Civil Federal permite hasta 10 años en vivienda y 15 en comercio. La costumbre fija el depósito en un mes de renta, $18,000, sin que la ley lo imponga, y la renta anual asciende a $216,000. Dos datos más que cambian con la renta: una empresa arrendataria retiene $1,800 de ISR cada mes (10%, Art. 116 LISR), y una renta de $18,000 atrasada un mes genera $135.00 de interés legal al 9% anual (Art. 2395 CCF) si no se pactó otro.
| Concepto | Cálculo | Monto | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Renta mensual pactada | dato del contrato | $18,000 | Art. 2399 CCF: la renta puede consistir en una suma de dinero |
| Depósito en garantía usual | 1 mensualidad | $18,000 | práctica de mercado, no ley: el CCF no fija su monto |
| Renta anual | $18,000 × 12 | $216,000 | aritmética sobre la renta pactada |
| Renta total de la vigencia (24 meses) | $18,000 × 24 | $432,000 | obligación principal del arrendatario |
| Pena convencional de ejemplo por desocupación anticipada | 1 mensualidad (pacto usual) | $18,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal: nunca mayor a la obligación principal |
| Tope legal de la pena convencional | igual a la obligación principal (renta total) | $432,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal |
| Plazo máximo del arrendamiento | 10 años habitación, 15 años comercio | 24 meses: dentro del máximo | Art. 2398 del Código Civil Federal |
| Retención de ISR si el arrendatario es persona moral (informativo) | $18,000 × 10% | $1,800 al mes | Art. 116 de la Ley del Impuesto sobre la Renta |
| Interés legal sobre una renta atrasada un mes (sin pacto) | $18,000 × 9% ÷ 12 | $135.00 | Art. 2395 del Código Civil Federal |
Con $18,000 al mes la renta se ubica en la franja media del mercado habitacional: departamentos de dos recámaras o casas en colonias consolidadas. Aquí es común que el arrendador exija fiador con propiedad o póliza jurídica, y que el contrato incluya cláusula de incremento anual. Sobre 24 meses (dos años), la renta total es $432,000; el depósito usual, una mensualidad de $18,000, no la fija la ley sino la costumbre.
Firmar dos años da estabilidad a ambas partes y obliga a resolver por escrito el incremento del segundo año. Los $432,000 de esta página se calculan con renta constante de $18,000; si el contrato pacta ajuste anual, el total real será mayor y la cláusula debe decir exactamente cómo se obtiene. Un contrato de 24 meses sin fórmula de incremento es una discusión programada para el mes trece.
Los números de esta página son aritmética sobre $18,000: la renta multiplicada por 24 meses, por doce, por una mensualidad de depósito o de pena, por el 10% de retención o por el 9% anual de interés legal. Lo que es ley se cita con su artículo; lo que es práctica (el depósito de un mes, la pena de una mensualidad) se dice que lo es. Nada más.
Cláusulas que debe traer un contrato de $18,000 a 24 meses (dos años)
Un contrato de 24 meses (dos años) a $18,000 se sostiene o se cae por sus cláusulas. El Art. 2406 CCF exige la forma escrita; los Arts. 2412 y 2425 reparten las obligaciones de arrendador y arrendatario; y el resto (depósito, incremento, pena, entrega) es pacto. Si el contrato que te proponen omite alguno de los puntos de la lista, pide que se agregue antes de firmar.
Lo que no está escrito no existe cuando hay conflicto. Si el arrendador prometió pintar antes de la entrega, que conste; si el arrendatario puede tener mascota, que conste; si el depósito de $18,000 se devuelve en quince días, que conste. Sobre $432,000 de renta total, cada promesa verbal es dinero en riesgo, y la pena convencional pactada debe respetar el tope del Art. 1843 CCF.
- Partes e inmueble: nombres completos, identificaciones, dirección exacta y acreditación de que el arrendador es propietario o tiene poder para arrendar.
- Renta y forma de pago: $18,000 mensuales, día de pago, cuenta o medio de pago y comprobante que hace las veces de recibo (Art. 2399 CCF).
- Vigencia: 24 meses (dos años), con fecha de inicio y de terminación; qué pasa al vencer (termina sin aviso, se renueva por escrito o se vuelve indeterminado conforme al Art. 2478 CCF).
- Depósito en garantía: monto (usualmente una mensualidad, $18,000), para qué sirve, cuándo y cómo se devuelve. No es renta anticipada.
- Destino del inmueble: casa habitación; prohibición de subarrendar o ceder sin consentimiento escrito (Arts. 2425 fr. III y 2480 CCF).
- Obligaciones del arrendador (Art. 2412 CCF): entregar en estado de servir, conservar y hacer reparaciones necesarias, no estorbar el uso.
- Obligaciones del arrendatario (Art. 2425 CCF): pagar la renta, usar el inmueble conforme a lo pactado, responder de daños por su culpa; servicios a su cargo salvo pacto.
- Incremento anual: fórmula o índice pactado y fecha de aplicación; sin porcentaje legal nacional, se escribe lo que las partes acuerden conforme al código civil del estado.
- Pena convencional por desocupación anticipada o incumplimiento: monto pactado (ejemplo, una mensualidad de $18,000) sin exceder la obligación principal de $432,000 (Art. 1843 CCF).
- Causas de rescisión (Art. 2489 CCF), entrega del inmueble con acta e inventario (Art. 2442 CCF) y tribunales competentes.
Garantías: depósito, fiador y póliza jurídica
Con renta de $18,000, el depósito usual es $18,000. No existe tope legal federal; más de tres mensualidades se negocia a la baja porque desincentiva al arrendatario, y menos de una deja al arrendador sin cobertura. Lo decisivo no es el monto sino la regla de devolución: plazo, condiciones y qué se puede descontar (daños, servicios, rentas), todo por escrito.
Fiador y póliza jurídica cubren riesgos distintos. El fiador responde con su patrimonio por lo que el arrendatario no pague, hasta $432,000 en este contrato si se abandona desde el primer mes (Arts. 2794 y siguientes CCF). La póliza jurídica, en cambio, paga los honorarios y gastos del juicio para recuperar el inmueble, y solo algunas incluyen rentas caídas. Pedir ambas es común en rentas medias y altas; en rentas bajas suele bastar depósito y fiador.
| Garantía | Qué cubre | Monto o referencia | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Depósito en garantía | rentas vencidas, servicios y daños al entregar | $18,000 (una mensualidad, práctica de mercado) | pacto; el CCF no fija monto |
| Fiador u obligado solidario | rentas y daños que el arrendatario no pague | hasta $432,000 de renta total si se incumple desde el inicio | Arts. 2794 y siguientes CCF |
| Póliza jurídica | gastos del juicio de desocupación; rentas caídas solo si la póliza lo incluye | costo según la empresa; se consulta con la aseguradora o despacho | contrato privado, no regulado por el CCF |
Incremento anual de la renta en un contrato de 24 meses (dos años)
Dos años obligan a pactar el incremento del segundo. Esta página no sugiere porcentaje alguno porque no hay uno legal a nivel federal; el código civil de cada estado puede fijar un criterio para vivienda o dejarlo al acuerdo. Lo importante es que la cláusula tenga fórmula, fecha y mecánica de notificación, y que ambas partes sepan que los $432,000 calculados aquí crecerán en la medida del ajuste pactado.
Lo que no debe pasar es firmar una cláusula de incremento que remita a "lo que marque la ley": en materia federal no hay porcentaje y en la mayoría de los estados tampoco, así que la frase deja la renta en el aire. Escribe la regla, aplícala a $18,000 con la calculadora de incremento de renta y compara el resultado con el total de $432,000 que da la renta constante.
Qué pasa si el inquilino no paga los $18,000: mora, interés y pena convencional
El atraso en la renta es la causa de rescisión más frecuente (Art. 2489 fr. I CCF) y la más sencilla de probar: basta el contrato y la falta de comprobantes de pago. Sobre los $18,000 vencidos corre el interés legal del 9% anual si nada se pactó (Art. 2395 CCF), $135.00 por un mes, o el moratorio convenido. El arrendador no puede cortar servicios ni cambiar cerraduras: el camino es judicial.
La pena convencional es la otra herramienta frente al incumplimiento, y tiene un límite claro: no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal (Art. 1843 CCF), que en este contrato es la renta total de $432,000. Si el incumplimiento es parcial, la pena se reduce en la misma proporción (Art. 1844 CCF). Una pena de una mensualidad, $18,000, es el ejemplo usual por desocupación anticipada; pactar "todas las rentas pendientes" como pena se acerca al tope y suele moderarse en juicio.
| Supuesto | Consecuencia | Monto de referencia | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Una renta atrasada un mes, sin pacto de interés | interés legal civil del 9% anual | $135.00 | Art. 2395 del Código Civil Federal |
| Falta de pago de la renta | el arrendador puede exigir la rescisión y el pago de lo adeudado | $18,000 por cada mensualidad vencida | Arts. 2425 fr. I y 2489 fr. I CCF |
| Desocupación anticipada con pena pactada de una mensualidad | se paga la pena convenida | $18,000 | pacto usual; Art. 1843 CCF |
| Tope de cualquier pena convencional | no puede exceder la obligación principal | $432,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal |
Cómo termina un arrendamiento de 24 meses (dos años) y cómo se entrega el inmueble
El arrendamiento termina por las causas del Art. 2483 CCF: cumplimiento del plazo, convenio expreso, nulidad, rescisión, confusión, pérdida o destrucción del inmueble, expropiación o evicción. En un contrato de 24 meses (dos años) la causa normal es el vencimiento del plazo. Si al vencer el arrendatario sigue en el inmueble sin oposición y nada se pactó, la relación continúa sin plazo fijo y cualquiera de las partes puede darla por concluida con aviso escrito de quince días si el predio es urbano (Art. 2478 CCF).
La entrega se documenta. Acta firmada por ambas partes, inventario o fotografías, lectura de medidores y relación de llaves (Art. 2442 CCF). Contra ese acta se devuelve el depósito de $18,000 en el plazo pactado, con descuentos solo por daños distintos del uso normal, servicios o rentas pendientes. Sin acta, la discusión sobre el estado del inmueble la gana quien tenga más paciencia, no quien tenga razón.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
Da igual si eres arrendador o arrendatario: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono y cubre el contrato completo de 24 meses (dos años). Si ya hay mora, un depósito que no regresa o un aviso de desocupación, también es el momento de revisarlo.
Flujo recomendado: genera el borrador con nuestra herramienta, revisa las cifras de esta página (total de $432,000, depósito de $18,000, pena de $18,000) y envíale el documento por WhatsApp a Angélica antes de firmar. Precio cerrado por adelantado; sin honorarios por hora.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto suma un contrato de arrendamiento de $18,000 a 24 meses (dos años)?+
$18,000 mensuales durante 24 meses son $432,000, con renta constante. Si el contrato pacta incremento anual, el total real será mayor. Al año la renta suma $216,000; el depósito usual, una mensualidad, $18,000.
¿Es obligatorio dar un mes de depósito en una renta de $18,000?+
El depósito es pacto, no ley. $18,000, equivalente a un mes de los $18,000 de renta, es lo usual; algunos arrendadores piden dos. No es renta anticipada: cubre daños, servicios y rentas pendientes al entregar, y debe devolverse en el plazo que el contrato fije contra el acta de entrega.
¿Qué pasa si vence el contrato de 24 meses (dos años) y sigo pagando $18,000?+
Si el arrendador recibe la renta sin oposición y nada se pactó, el arrendamiento continúa sin plazo determinado y cualquiera de las partes puede terminarlo con aviso escrito de quince días en predio urbano (Art. 2478 CCF). Es una situación incómoda para ambos: mejor firmar la renovación por escrito con la nueva renta y el nuevo plazo.
¿Qué pena puede cobrarme el arrendador si dejo la casa antes de los 24 meses?+
Depende de la cláusula. Una mensualidad ($18,000) es el ejemplo usual por desocupación anticipada. El techo legal es la obligación principal, $432,000 en un contrato de 24 meses (dos años) a $18,000 (Art. 1843 CCF), y si ya pagaste parte del plazo la pena debe reducirse en proporción (Art. 1844 CCF). Sin cláusula de pena, el arrendador solo puede reclamar los daños que pruebe.
¿Se puede firmar un arrendamiento de vivienda por más de 24 meses (dos años)?+
El Art. 2398 CCF permite hasta 10 años en vivienda y 15 en comercio, así que un contrato de 24 meses (dos años) puede ampliarse. Para vivienda, el Art. 2448-C CCF prevé además un mínimo de un año salvo pacto. Con $18,000 de renta, cada año adicional suma $216,000 a la obligación total.
¿Cuánto puede subir la renta de $18,000 cada año?+
No hay cifra legal que responda eso a nivel nacional. Sobre $18,000, el incremento es el que las partes escriban en la cláusula (índice o porcentaje pactado), con la fecha en que aplica; el código civil del estado del inmueble puede fijar criterios para vivienda. Los $432,000 de esta página suponen renta constante durante los 24 meses.
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Fuentes
- Código Civil Federal (Arts. 1843, 1844, 2395, 2398, 2406, 2412, 2425, 2442, 2448-C, 2478, 2483 y 2489) (consultado el 2026-10-14)
- Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 116 (retención del 10% por personas morales) (consultado el 2026-10-14)
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La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre un contrato de arrendamiento de $18,000 mensuales a 24 meses y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.