¿El arrendamiento de local comercial es civil o mercantil?

Es civil. El arrendamiento de inmuebles se rige por el código civil de la entidad donde está el local, aunque el inquilino sea una empresa y el destino sea comercial. El Código de Comercio solo califica como actos de comercio los alquileres de bienes muebles con propósito de especulación, no los de inmuebles. Las reglas del Código Civil Federal (Arts. 2398 y siguientes) son la referencia común.

¿Cuánto puede durar un contrato de arrendamiento de local comercial?

El Código Civil Federal fija el tope en veinte años para fincas destinadas al comercio o a la industria, frente a diez años para habitación (Art. 2398). No hay un mínimo legal para locales: la duración mínima de un año del Art. 2448-C aplica solo a vivienda. Algunos códigos locales conservan topes distintos, así que conviene verificar el de tu estado.

¿Qué aviso se necesita para terminar un arrendamiento comercial por tiempo indeterminado?

Un año. El Código Civil Federal exige aviso por escrito con quince días de anticipación si el predio es urbano, pero con un año si es rústico, de comercio o de industria (Art. 2478). Es una diferencia enorme frente a la vivienda y la razón por la que conviene pactar siempre un plazo determinado en los locales.

¿La renta de un local comercial lleva IVA?

Sí. El otorgamiento del uso o goce temporal de inmuebles causa IVA a la tasa general del 16%, y la exención de la Ley del IVA cubre solo los inmuebles destinados a casa habitación (Art. 20 fr. II LIVA). El arrendador debe expedir CFDI con el impuesto trasladado; el contrato debe decir si la renta pactada es más IVA o lo incluye.

¿Qué es la retención del 10% de ISR en rentas comerciales?

Cuando el arrendatario es persona moral y el arrendador es persona física, la persona moral debe retener el 10% del monto de la renta como pago provisional de ISR del arrendador y enterarlo al SAT (Art. 116 de la Ley del ISR). El arrendador lo acredita en su declaración. El contrato debe prever la retención para que no se tome como pago incompleto.

¿Puede el inquilino cambiar el giro del local?

No sin consentimiento del arrendador. El arrendatario debe servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a su naturaleza (Art. 2425 fr. III CCF), y usar el inmueble en contravención a lo pactado es causa de rescisión (Art. 2489 fr. II). La cláusula de giro debe describir la actividad autorizada y el procedimiento para pedir cambios.

¿Quién paga las adaptaciones del local?

Lo que diga el contrato. Las obras de adaptación suelen ser mejoras a cargo del inquilino, que necesita autorización escrita para variar la forma del inmueble (Art. 2441 CCF). El contrato debe decir si al terminar se retiran, se quedan sin pago o se compensan; sin pacto, el arrendador solo paga mejoras en los casos del Art. 2423.

Arrendamiento de local comercial: cláusulas especiales

Respuesta rápida: El arrendamiento de local comercial es un contrato civil, regido por el código civil del estado donde está el inmueble, aunque el inquilino sea una empresa. Tres diferencias frente a la vivienda: el plazo máximo es de veinte años para fincas destinadas al comercio o a la industria, frente a diez para habitación (Art. 2398 del Código Civil Federal); si el contrato es por tiempo indeterminado, el aviso de terminación es de un año, no de quince días (Art. 2478); y no aplica la duración mínima de un año ni el resto del capítulo de vivienda (Arts. 2448 a 2448-K). En lo fiscal, la renta causa IVA al 16% porque la exención es solo para casa habitación (Art. 20 fr. II LIVA) y, cuando el arrendatario es persona moral y el arrendador persona física, hay retención del 10% de ISR (Art. 116 LISR). Las cláusulas que marcan la diferencia son las de giro, obra, renta variable y traspaso.

Local comercial frente a vivienda: lo que cambia

Tema	Vivienda	Local comercial	Base legal
Plazo máximo	10 años	20 años	Art. 2398 CCF
Plazo mínimo	Un año forzoso salvo convenio en contrario	No hay mínimo legal	Art. 2448-C CCF
Aviso en tiempo indeterminado	15 días (predio urbano)	Un año	Art. 2478 CCF
Moneda de la renta	Moneda nacional obligatoria	Lo que pacten las partes	Art. 2448-D CCF
Capítulo de orden público	Aplica (Arts. 2448 a 2448-K)	No aplica	Art. 2448 CCF
Derecho de preferencia para comprar	Sí, 15 días	Solo si se pacta	Art. 2448-J CCF
IVA sobre la renta	Exenta	16%	Art. 20 fr. II LIVA
Retención de ISR	No aplica (arrendatario persona física)	10% si el arrendatario es persona moral y el arrendador persona física	Art. 116 LISR
Subarriendo	Prohibido sin consentimiento	Prohibido sin consentimiento	Art. 2480 CCF

El arrendamiento se rige por el código civil del estado donde está el local; el Código Civil Federal es la referencia común y algunos códigos locales conservan topes de plazo distintos.

¿Por qué es civil aunque el inquilino sea una empresa?

Porque el objeto es un inmueble. El Código de Comercio considera actos de comercio los alquileres de bienes muebles con propósito de especulación comercial, no los de inmuebles. Que el inquilino sea una sociedad mercantil o que el destino sea un negocio no cambia la naturaleza del contrato: es un arrendamiento civil, se litiga ante jueces civiles y se rige por el código civil local. Lo que sí cambia es que no aplica el capítulo protector de vivienda, así que casi todo queda a lo que pacten las partes. Por eso en los locales el contrato pesa más que en cualquier otro arrendamiento.

Plazo: el tope de veinte años y el aviso de un año

El Art. 2398 CCF fija el máximo en veinte años para fincas destinadas al comercio o a la industria. No hay mínimo legal, así que un local puede rentarse por seis meses sin problema. Pero hay una trampa en el tiempo indeterminado: el Art. 2478 exige aviso por escrito con un año de anticipación para terminar arrendamientos de comercio o industria sin plazo. Si tu contrato de local venció y el inquilino siguió ocupándolo sin oposición, pasó a tiempo indeterminado (Art. 2487) y ahora necesitas un año de aviso para recuperarlo.

La solución es siempre pactar plazo determinado, con prórrogas expresas y por escrito, y nunca dejar que el contrato se convierta en indeterminado. Cómo renovar sin perder el control está en prórroga y renovación del contrato de arrendamiento.

Las cláusulas que sí son especiales en un local

1. Giro autorizado

El arrendatario solo puede servirse del inmueble para el uso convenido (Art. 2425 fr. III CCF) y usarlo en contravención a lo pactado es causa de rescisión (Art. 2489 fr. II). La cláusula debe describir la actividad con precisión ("venta de ropa al menudeo", no "comercio"), prohibir giros incompatibles con el edificio y fijar el procedimiento para pedir un cambio. También conviene vincularla al uso de suelo del inmueble: un giro que el municipio no permite es un problema de ambos.

2. Licencias y permisos

Quién obtiene y paga la licencia de funcionamiento, el aviso de apertura, protección civil y anuncios. Normalmente el inquilino, pero el arrendador debe entregar la documentación del inmueble que esas licencias exigen (escritura, boleta predial, uso de suelo). Si el local no puede obtener licencia por causas del inmueble, el inquilino tiene base para pedir la rescisión por vicios que impiden el uso (Art. 2412 fr. V y 2490 fr. III).

3. Obras de adaptación

Variar la forma del inmueble sin consentimiento es causa de rescisión (Arts. 2441 y 2489). La cláusula debe decir qué obras se autorizan desde ahora, cuáles requieren permiso, quién las paga, si al terminar se retiran o se quedan y si se compensan. Sin pacto, el arrendador solo paga mejoras en los tres casos del Art. 2423. Quién paga cada reparación ordinaria está en reparaciones en el inmueble rentado: quién paga.

4. Renta fija, renta variable y periodo de gracia

En locales es común pactar una renta base más un porcentaje de ventas, o un periodo de gracia durante la adaptación. Todo es válido mientras el precio sea cierto (Art. 2398), es decir, determinable con una fórmula clara: qué ventas se consideran, cómo se reportan, quién audita. El periodo de gracia debe decir si cubre solo la renta o también el mantenimiento. Los incrementos anuales se pactan igual que en vivienda; las fórmulas están en cuánto puede subir la renta cada año.

5. IVA y retención de ISR

Dos cláusulas fiscales que evitan pleitos:

IVA. La renta causa IVA al 16% porque la exención cubre solo casa habitación (Art. 20 fr. II LIVA). El contrato debe decir si la renta es "más IVA" o lo incluye, y el arrendador debe expedir CFDI.
Retención del 10% de ISR. Cuando el arrendatario es persona moral y el arrendador persona física, la persona moral retiene el 10% del monto de la renta y lo entera al SAT (Art. 116 LISR). El contrato debe reconocer que la renta se paga neta de esa retención y que el arrendador recibe la constancia correspondiente; de lo contrario, un arrendador desinformado puede alegar pago incompleto.

6. Traspaso, cesión y subarriendo

El "traspaso" del negocio es, jurídicamente, una cesión de los derechos del arrendamiento más la venta del fondo de comercio. Sin consentimiento del arrendador, el cesionario no tiene título (Art. 2480 CCF). La cláusula debe decir si se permite, con qué requisitos (solvencia del nuevo inquilino, pago de una contraprestación al arrendador, nuevo fiador) y qué pasa con la garantía original. Los subarriendos parciales (una isla dentro del local, por ejemplo) siguen la misma regla; el detalle está en subarrendamiento: cuándo es válido.

7. Garantías proporcionales

En locales el depósito suele ser mayor que en vivienda y la fianza o póliza cubre también el retiro de adaptaciones y la entrega libre de pasivos laborales o fiscales del negocio. La comparación de garantías está en garantías en el arrendamiento: fiador, depósito y póliza.

8. Anuncios, horarios y áreas comunes

En plazas y edificios comerciales, el contrato debe remitir al reglamento interno: horarios de operación, uso de fachada y anuncios, cuotas de mantenimiento y publicidad conjunta, estacionamiento. El reglamento debe anexarse y firmarse; una referencia genérica no obliga.

9. Terminación anticipada y pena convencional

Sin el piso de un año de la vivienda, el plazo lo define el contrato y la salida anticipada se regula con pena convencional, que no puede exceder la obligación principal (Art. 1843 CCF). Es razonable pactar penas distintas para los primeros años (cuando el arrendador amortiza la adaptación) y para los últimos. Cómo funciona está en terminación anticipada del contrato de arrendamiento.

10. Entrega y desocupación

Al terminar, el inquilino devuelve el local como lo recibió salvo el deterioro normal (Art. 2442 CCF), retira sus adaptaciones si así se pactó y entrega el inmueble libre de anuncios, mercancía y personal. El acta de entrega debe incluir lecturas de medidores y constancia de que los servicios quedaron al corriente.

Errores frecuentes en contratos de local

Firmar con un plazo corto "para probar" y dejar que pase a indeterminado, lo que impone el aviso de un año del Art. 2478.
No prever la retención del 10% de ISR y discutir cada mes si la renta está completa.
Giro genérico que después no permite al arrendador oponerse a una actividad incompatible.
Obras autorizadas de palabra, sin decir quién se queda con ellas.
Reglamento de la plaza "que el inquilino dice conocer" pero que nadie firmó.

Cómo te ayudamos

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Para un borrador base con uso comercial, usa el generador de contrato de arrendamiento y revisa el hub de arrendamiento para ver cómo se ve el contrato según la renta. Los contratos de tu empresa en general están en contratos para tu negocio y el servicio completo en servicios de derecho civil.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal (Arts. 1843, 2398, 2412, 2423, 2425, 2441, 2442, 2448 a 2448-K, 2478, 2480, 2487, 2489 y 2490); Ley del Impuesto sobre la Renta (Art. 116); Ley del Impuesto al Valor Agregado (Arts. 1 y 20 fr. II); Código de Comercio (Art. 75). El arrendamiento se rige por el código civil de cada entidad; confirma el de tu estado.